?

Log in

No account? Create an account
Украина впереди планеты всей – в Киеве появились новостройки с квартирами по 9 кв.м
azzy79
Ситуация с рынком новостроек в Москве и Подмосковье примерно с окончания 2013 года складывается довольно тяжелая. Денег у людей особо нет, а застройщики выводят какие-то запредельные объемы нового жилья. Идет красочный фейерверк из проектов по 200-300-500 тыс. кв.м, что очень и очень много.

Многие участники рынка всерьез начали думать о затоваривании. Не вселяет оптимизма и постоянно повторяемые мантры от Путина, Грефа, Собянина, Воробьева и других чиновников рангом поменьше, что жилье будет дорожать. Как говорится – плавали, знаем. Рубль в 2014 году тоже должен был подняться, а ведущий аналитик Сбербанка публично жалел людей, скупающих доллары по 40 рублей.

Вообще, единственное, что не дало обвалить первичный рынок недвижимости в 2015 году – это государственная поддержка ипотеки на квартиры в новостройках, когда в среднем более 50% квартир в новостройках Москвы и Подмосковья приобретались по ипотеке, а на отдельных проектах доходило до 70-80%.

Впрочем, все равно денег у большинства людей особо не было, и сейчас нет, и видимо не будет, поэтому застройщики в своих новых проектах начали "пилить" нормальные квартиры на мрачные пеналы по 18-25 кв.м, что существенно сокращает абсолютную стоимость объекта, ибо арифметика там простая: меньше метров – ниже итоговая цена квартиры. В Москве появились даже новостройки бизнес-класса с квартирами по 37 кв.м, что несколько лет назад было просто немыслимо. Резали от 60-70 кв.м.

Особо язвительные журналисты и аналитики рынка начали подкалывать застройщиков, припоминая их пламенные докризисные речи про тесные и душные хрущевки и просторные и светлые квартиры в новостройках. Лица у девелоперов, следует признать, кисли день от дня.

И вот на фоне нашего непрекращающегося столичного глумежа снова отличилась Украина. В Киеве появились квартиры в новостройках по 9 кв.м, реализуемые по $10-12 тыс. или 250 тыс. гривен. В статье делается особый упор, что коммуналка там будет меньше, что в обычной квартире, а цена жилья сравнима со стоимостью старой иномарки.

Узнав об этой офигительном антикризисном предложении, я подумал, что полный звездец нашему рынку придет тогда, когда застройщики Москвы и Подмосковья начнут резать квартиры по 9 кв.м.

Подробнее про киевские новации можно узнать тут.

Медвед, Минстрой и АИЖК: как доступное жилье элегантно превращается в доступную ипотеку и аренду
azzy79
Наш Лунтик, простите, премьер РФ Дмитрий Медведев одобрил предложения Игоря Шувалова (того самого чиновника, который смеялся, что квартиры общей площадью 20 кв.м в России кто-то покупает), Минстроя и АИЖК по развитию ипотеки и арендного жилья.

Вообще идея заменить доступное жилье доступной ипотекой появилась еще в 2006 или 2007 году, точно уже и не вспомню, вернее, появилась она раньше, но оформляться начала именно в эти годы. Однако кризис 2008 года полностью грохнул весь российский рынок ипотеки вплоть до 2010 года, чем наступил на горло чиновничьей песне и обломал крылья мечте.

Впрочем, парни в АИЖК были упорными, а в конце 2013 года к ним присоединился свежесозданный Минстрой РФ во главе с Михаилом Менем. Примерно в это же время прибили совершенно неэффективный Фонд РЖС (туда ему, впрочем, и дорога), включив его в состав АИЖК.

Вообще в ипотеки ничего плохого нет, но для полного понимания ситуации очень важно понять одну особенность российской ипотеки. В США и Европе, средняя ставка по ипотеке составляет примерно 5%. Сегодня Сбербанк РФ выдает кредиты на вторичное жилье (при белой зарплате в 150 тыс. руб.) под 14,5%.

Что это такое? Смотрите: хотим купить квартиру за 10 млн руб. Есть первоначальный взнос 2 млн руб. Берем 8 млн руб. в кредит на 20 лет. Каждый месяц платим порядка 100 тыс. руб. итоговый платеж с кредита в 8 млн руб. составит 24 млн руб.

Поиграть в калькулятор можно тут.

Спасибо тебе Греф за банк и за сайт!

Таким образом, никто в родной стране в здравом уме не планирует оплачивать кредит на протяжении долгих лет, как в америках и европах, а высунув язык и разрывая жилы, гасят его как можно быстрее, или берут как можно меньшие суммы кредиты, например, покупают подмосковные пеналы по 20 кв.м.

Сами застройщики говорят примерно следующее – сделайте ставку по ипотеке 7% годовых, и 50 млн потенциальных покупателей мигом возьмут ипотеку, продадим все, как горячие пирожки, очередь выстроится. Но ЦБ считает строительство рискованным делом, ставка рефинансирования у нас такая, какая есть, в общем, не сложатся эти мечты в реальность. Ниже 10% в рублях в ближайшее десятилетие упасть не выйдет.

Но это поэзия, а проза жизни такова.

Двумя основными показателями направления развития в рамках проектного метода были определены объем вводимого жилья и количество выданных ипотечных кредитов. В 2020 году в России должно ежегодно вводится 100 млн кв.м жилья (в 2015 году ввели 85 млн кв.м). Самое смешное, что в 2007 году Путин просил вводить к 2020 году по 140 млн кв.м (1 кв.м на 1 гражданина РФ, как в Китае), но по объективном причинам сегодня про это забыли, а напоминать – дурной тон.

Число же выданных ипотечных кредитов должно увеличиться с 700 тыс. до 1,2 млн, то есть на 70%. Если сегодня более 50% новостроек продается по ипотеки, значит, к 2020 году эту цифру хотят вплотную приблизить к 100%.

Для нищебродов, которые не способны взять ипотеку, у власти есть запасной вариант. Другим определяющим параметром программы станет реализация "пилотных" проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций. Да, очень хотят ЗПИФ недвижимости, а еще больше хотят добраться до денег пенсионного фонда, но кто же им даст...

Сегодня АИЖК крайне много говорит о строительстве арендного жилья, которое можно будет даже передавать в аренду по наследству. По факту сказать про него пока ничего внятного нельзя (все больше на бумаге), но по сути это станет неким аналогам социального жилья при СССР.

Таким образом, если все пойдет по плану этих орлов, к 2020 году в московском регионе мы будем иметь почти 100% поддержку строительной отрасли через ипотечные программы и реализуемые проекты построения арендных кварталов. Сказать, что будет в регионах сложнее, зависит от местной специфики.