?

Log in

No account? Create an account
Ипотека VS Аренда
azzy79
Москвичи и гости столицы уже устали ломать копья, высчитывая, что выгоднее: арендовать квартиру или взять ипотеку и жить в своей, простите, "в нашей с банком квартире".

Постоянно какие-то гениальные эксперты приводят поражающие своей полной незамутненностью расчеты, вычисления сложные производят, графики до неба выстраивают, впрочем, все эти изящные построения перманентно разбиваются вдребезги перед жестокой реальностью. Почему так? Потому что с одной стороны ситуация очень простая, а с другой жутко сложная.

Проблема в том, что эти построения не отражают реальность.

Например, вот гражданин отдал 2 млн руб. нажитых непосильным трудом на первый взнос, взял в Сбербанке кредит на 8 млн руб. под 14,5%, купил квартиру за 10 млн руб., а следующие 20 лет выплачивал банку 24 млн. руб. В итоге квартира обошлась 26 млн руб. То есть в 2,6 раза дороже.

Допустим, что этот гражданин мог положить 2 млн. руб. на депозит под (ладно, помечтаем) 10%, что дает ему плюс 200 тыс. в год. За съемную квартиру он в месяц платит не 100 тыс. руб., а 50 тыс. руб., а другие 50 тыс. руб. кладет на депозит, плюсуя еще 600 тыс. руб. в год. Итога 800 тыс. руб. в год. То есть через год процент идет на 2,8 млн. руб., а это уже 280 тыс. руб., а там еще депозит может быть свободно пополняемым и процент сразу станет сложным, но для простоты будем пополнять раз в год и все равно по завершении 10 лет у нас выйдет почти 15 млн руб. на депозите.

В теории – кругом сплошная выгода и полное благолепие. Проблема ровно одна: сколько сожрет реальная инфляция за 10 лет. Нет, пожалуй, две – сколько к этому времени будет стоить квартира?

Примерно с начала 2009 года квартиры на вторичном рынке Москвы особо не растут, а если и растут, то такими темпами, что лучше бы уж не росли. А всякий неликвид даже падает в цене. Однако с 2000 года до 2008 года квартиры очень даже и росли. Так росли, что вымахали раз в 8, причем в твердой валюте. Кто не помнит – до 2007 года никто серьезные вещи в рублях вообще не считал, только в долларах. Квартиры, машины, зарплаты, дорогая техника – все это обсуждалось только в долларах США. Мозги у москвича работали именно в долларах, мелочи – да, считали в рублях, хотя тоже часто переводили, а представить в рублях квартиру или машину было просто за гранью понимания.

В 2007 году власти законодательно запретили продавцам ставить долларовые ценники, практически все прайсы перешли на рубли, а в 2009 году наш небывало крепкий рубль (23 руб. за $) стремительно посыпался. Ну, что было в 2014 году, полагаю, даже не стоит упоминать.

Возвращаясь к недвижимости. Если допустить, что в перспективе 10 лет она не будет дорожать, то схема аренды идеальная. Только это странно очень будет. Все дорожает, а квартиры не дорожают. И так все 10 лет подряд. Немного зная наш рынок недвижимости, я совсем не удивлюсь, если в какой-то момент цены просто улетят вверх процентов на 30%, а через пару недель еще на 40%. Рубль пока ниже плинтуса, европейская недвижимость опять сильно дороже московской, коридор для роста есть. Да, сейчас денег у граждан нет, но через 3-5 лет ситуация может и измениться. В самом начале 2000 годов квадратный метр в центральных районах Москвы стоил $1-2 тыс., в каком-нибудь Южном Бутово можно было найти варианты за $500. И это был уже дорогой доллар, сформированный после 1998 года. Тогда казалось, что цены высоки и вполне обоснованы.